当前，常州老城厢复兴进入新一轮三年行动计划。陈金虎书记在中共常州市委全会上提出，要研究推动三堡街—西直街、南河沿、锁桥湾等历史地段有机更新，让老城厢与“两湖”创新区“双芯联动、双星闪耀”；盛蕾市长在黄勇领衔的钟楼区政协2022年“焕新老西门”调研报告上批示：城厢复兴是对城市文脉的保护传承，要进一步把老城区改造提升同保存文脉统一起来，同改善居民生活品质统一起来，同打造城市名片统一起来。

随着大观楼、止园、大庙弄片区改造等一系列文商旅标志性项目的启动或建成，连片推动老城厢整体更新，进而整体打造大运河文化公园常州段，已经有了良好的时与势。

一、常州老城厢基本情况

常州老城厢北至关河路、南至京杭大运河、西至中吴大道、东至丽华北路，总面积7.4平方公里。作为常州的发祥地，老城厢是常州的政治、经济、文化与生活核心，凝聚着丰富的文化底蕴，见证着城市的沧桑巨变，是一个承载着中国江南历史文化的重要载体。

自2020年常州老城厢复兴发展工作启动以来，全市上下紧紧对照《常州老城厢复兴发展三年行动计划项目表》，上下联动、主动作为、高效落实，全力下好老城厢复兴发展“一盘棋”。一是聚焦文脉传承。组织修缮夏家大院、盛宣怀故居、文庙大成殿、意园等文保单位，启动常州三杰纪念馆改造提升工程。二是聚焦重点片区。红梅公园片区、文化宫片区景观及照明提升工程完工，大庙弄片区、南大街片区、三堡街文商旅片区提升改造工程加速推进。三是聚焦街巷里弄。“百年学府路”罗汉路、“最美林荫路”红梅路改造完成，广化街、局前街、公园路等道路的环境整治及沿街立面提升成效显著，不断提升老城厢内道路的整体颜值和功能定位。四是聚焦老旧小区改造。通过增设电梯、改善卫生环境、完善停车设施等措施，完成杨柳巷、吴家场、红星新村、广景山庄、万博花园、茭蒲巷等多个老旧小区提升改造工作。

二、当前存在的主要问题

1、交通拥堵，停车供需不平衡。常州老城厢地处市区中心地段，南北接武进、新北，东西衔钟楼、天宁，承载较多过境车辆，区域内道路规整度不高，道路狭窄、支路网断头、错位较多，整体路网密度处于全市较高水平。老城厢范围内集聚着较多的教育和医疗资源，交通流量大，高峰时段易形成堵点，且会延伸影响周边干道。另外老城厢公共停车需求大，泊位有限，存在供需不平衡的现象。

2、公共资源效益发挥不好，商业竞争力不强。当前老城厢集聚着大量的公共服务设施，主要有常州一院、二院、中医院等医院6处，省常中、实验小学、觅小、局小等中小学17所，资源效果没有有效发挥。另外还有常州百货大楼、商业大厦、新世纪、吾悦国际等各类商务办公、百货、金融等，受限于老城厢外围大量商业综合体的削弱以及自身商业竞争力不强、差异化不显，导致老城厢的商业与周边城市的竞争存在明显后劲不足。

3、文化内涵凝练不够，吸引力不强。拥有3200年历史的常州老城厢范围内历史资源众多，但基本呈现“片段”、“散点”、“孤立”式存在，很多历史资源淹没于城区，未能与周边区域形成呼应，缺乏串联整合。另外，吕思勉故居、黄仲则故居等部分已修缮的历史建筑大多作为博物馆形式保护，商业业态引入的品质特色不足，市民和游客参与感不够。

4、空间品质不高，城市美观不足。老城厢的建筑、道路年代久远，东头村、东西狮子巷等部分背街小巷整体环境品质差；西直街等沿街立面杂乱无章，色彩不协调，部分基础设施老化严重；人民公园、刘海粟美术馆等公共空间功能单一，缺乏特色和精细化设计；大运河钟楼段部分滨水空间和人行道不够连续、舒适性较差。

三、对策建议

1、统一规划、分步实施。常州老城厢分属钟楼、天宁两区，涉及4个街道，突破行政格局才能避免各自为政。要发挥老城厢指挥部统筹全市资源的优势，融入前瞻性理念，兼顾顶层设计与实际操作，在现有《常州老城厢复兴发展三年行动计划纲要》的基础上，遵循“精准定位、精心规划、精美设计、精致打造、精明运营”的原则，结合“人文城厢、活力城厢、品质城厢、宜居城厢”四大板块，研究制定具体推进举措，实现文旅商居融合发展，打造具有鲜明江南特点、独具魅力特征的“城市会客厅”。

2、引入创新空间单元概念。创新空间单元一般设定为三千平方左右，步行15分钟可到。这一空间可提供就业、居住和优质的公共服务、公共空间以及特色城市风貌，能满足一个多样化的工作和生活需求。可把老城厢划分为南大街亚细亚片区、老市政府片区、文化宫片区等创新单元，通过分区打磨、分别定位，使规划建设和运营相互衔接，前置市场对资源的配置作用，确保规划有序实施、项目落地建设、城市高效运营，激发提升老城厢的吸引力和创造力。

3、聚焦文化保护复兴传承。老城厢有89处市级以上文保单位、3个历史文化街区和4个历史地段，集红色、名人、运河等众多文化地标于一体。要延续历史文脉、留住城市记忆、承载时代精神，重点推进盛宣怀广场、瞿秋白广场和近园、约园、意园、未园等不可移动文物和文保点的修缮保护；尽早考虑可移动文物点的移建方案，在保证其历史、文化和建筑内涵的基础上予以安置；在修缮改造中保护好建筑与文化肌理的同时，考虑注入现代元素提升使用功能的。打造形成西瀛里—杨柳巷—民元里—早科坊—大庙弄，正素巷—文化路—县学街—前后北岸—迎春步行街，公园路—小河沿—官保巷—北大街—大庙弄三条景观通廊；打破当前延陵路南北隔阂，通过衔接南北旅游景点导入人流，打造经得起回眸的“街角巷弄”；同步增设大运河旅游路线及江南美食之都美食地标路线等专项旅游路线，打造独特文化旅游IP。

4、优化交通提升营商环境。通过公共交通枢纽与商居等功能的相互结合及整体规划和站点设置，提高站点周边土地开发强度和人口集聚度，打造TOD“15分钟步行生活圈”和“30分钟换乘通勤圈”。新增邮电路、南大街等若干单行道，延陵路北侧实行大范围网络化单行，延陵路南侧实行长距离与网络化相结合，实现老城厢内单行道微循环。单行道路边设置停车位，在尽量保存原有城市风貌的基础上，以管理为主，“小打小闹”为辅，打造别具一格的老城厢交通体系。仿照观前街、南京路、国庆路、中央大街等先进地区的做法，去除南大街所有交通围栏，让群众无障碍穿梭在南大街两侧。

5、产权重组，控制更新成本。老城厢有完善的教育、医疗等公共配套，对老城厢内住宅进行更新，原居民回迁需求高。在兼顾社会效益和经济效益的情况下，改造成本势必大幅攀升。基于当前的矛盾，可通过两种方式进行处置。一是政府收储。按规划重新划分产权地块，进行分块出让和统一建设。考虑到高昂的拆迁成本，可由国有平台通过设定合理的利润率，吸引社会资本参与土地开发或联动。二是自我改造。由政府统一规划，原业主单位负责拆迁安置，根据规划自行开发或寻找合作方联合开发。

6、资金平衡，确保良性发展。老城厢复兴成功既要考虑改造阶段的投入与产出平衡，还要考虑改造全周期的平衡。投入分资本性投入阶段与建设后运营投入。征拆、重建与回迁需要一次性资本投入；建成后的投入包含运营成本、还本付息、折旧、公共服务等。因老城厢搬迁居民较多，需配置公共配套及休闲区域较多，一级开发资本性投入巨大。老城厢改造如果仅靠政府解决全周期财务平衡的话，高站位高品质复兴难度较大。可尝试两种模式：一是原地平衡。政府整体操盘，通过增容积率、用途改变、品质提升、改大产权等来四种方式叠加使用，在住宅用地较少的情况下，通过新的土地用途来覆盖成本。征拆要做好成本控制，商业的区位、价值和需求均要优越。二是异地平衡。在全市各区划分一定体量的住宅用地，去除成本后获取土地出让金收益，市财政除收取一定的轨道交通建设资金外，其余收益全部用于平衡老城厢建设；涉及天宁、钟楼区域，每年增加释放一定量的经营性出让体量（含市平台用地），经营性用地收益除地块成本外，其余收益按一定比例用于平衡老城建设。

7、招商引领，升级产业品牌。老城厢楼宇经济缺乏活力，商业运营主要有新城、普灵仕和泰富3家本土企业。没落的南大街、莱蒙都会以及路桥、金桥等各类批发市场，同质化、本土化、低端化严重，商业业态急需提档升级。应结合不同地段打造不同等级能级的商业体，以满足不同人群的需求。发挥地铁1号2号线交汇的契机，结合斜桥巷地块开发，引进品牌开发商打造高端综合体，将文化宫片区打造成常州的“新街口”；将金桥、路桥等低端市场迁出老城厢，改造或拆除南大街、莱蒙都会，衔接青果巷和吾悦国际，打造常州夜未央街区；改造新世纪旧楼，打造正方京城教育文化文创综合体；改造或拆除电信大楼、江南商场等八九十年代楼宇，一体化推进瞿秋白广场建设及新型5A级办公楼宇和商业业态，弥补老城厢无高端楼宇经济、5A级办公和酒店的窘境。

8、资管运营，持续都市再生。老城厢复兴发展不是简单的物质环境的改变和城市功能的置换，而是一个动态的、可持续的过程，既要着眼于前期的留、改、拆、建，还要兼顾未来的可持续发展。要不断增强老城厢自身造血能力，注重通过收购、整体租赁或自建等方式获得老城厢范围的优质商业资产，如老西门、万博广场、前后北岸等，引入全国有实力、有经验的社会资本合作运营管理，提升资产价值和活力，并通过后续的资产收益、物业租金、工商税收等实现对老城厢维护运营成本的全覆盖，从而推进老城厢可持续发展。

（课题组成员：黄勇 陈佳 贾羲 符文杰 包青）